המחוזי הפך את הכרעת השלום וקבע שהחזרת כספי מקדמה ודיווח על ביטול עסקה למיסים אינם מהווים "השלמה עם הביטול" ואינם שוללים פיצויים מוסכמים לרוכשת

מספר הליך: ע״א 44764-01-26

בית המשפט: מחוזי בנוף הגליל-נצרת בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים

ניתן ביום: 18.5.2026

גורם שיפוטי: כב׳ השופט העמית אברהם אברהם

עובדות המקרה

יוליה פרידמן ביקשה לעבור ממעלה אדומים לעפולה בעקבות מצבה הרפואי של בתה, ולשם כך התקשרה בהסכם לרכישת דירה מהמנוח מקסים בוסקילה ז״ל. העסקה בוצעה באמצעות מתווך מקרקעין ובסיועה של עורכת דין שייצגה את הצדדים, אשר גם היא נתבעה בהליך זה.

בעת חתימת ההסכם היה המנוח רשום כבעלים של מחצית מהדירה בלבד, בעוד המחצית השנייה הייתה רשומה על שם גרושתו. עם זאת, לפי הסכם גירושין קודם, הוא היה זכאי להירשם כבעלים של מלוא הזכויות. לכן נקבע בהסכם תנאי מתלה שלפיו עליו להשלים את רישום מלוא הזכויות בתוך חמישה חודשים, אחרת ההסכם יתבטל והכספים יושבו לרוכשת.

הרוכשת שילמה לעורכת הדין שכר טרחה, למתווך דמי תיווך, ואף העבירה תשלום ראשון בסך 90 אלף ₪ עבור הדירה.

אלא שאז הסתבכו הדברים.

עורכת הדין ניסתה להעביר את הכספים למוכר, אך גילתה כי עבר אירוע מוחי. בשלב מאוחר יותר, כאשר הגיעה לביתו לצורך המשך ביצוע העסקה, הודיעו לה המנוח ובנו כי המנוח אינו מעוניין עוד למכור את הדירה.

באותו שלב כבר מכרה הרוכשת את דירתה במעלה אדומים, ונקלעה למצוקה ממשית. היא ביקשה לקבל בחזרה את כספי המקדמה שהפקידה בנאמנות, אך קיבלה רק חלק מהסכום, לאחר שעורכת הדין ניכתה ממנו שכר טרחה ודמי תיווך. בהמשך רכשה דירה אחרת והגישה תביעה נגד עיזבון המנוח, עורכת הדין והמתווך.

דיון משפטי

בית משפט השלום קבע תחילה כי המנוח אכן הפר את ההסכם הפרה יסודית כאשר הודיע שאינו מתכוון לקיים אותו. למרות זאת, נקבע כי הרוכשת אינה זכאית לפיצויים מוסכמים, מאחר שקיבלה בחזרה את כספי המקדמה, רכשה דירה חלופית ולא עמדה על אכיפת ההסכם. לפי גישת בית משפט השלום, התנהלות זו העידה על “השלמה” עם ביטול ההסכם.

בית המשפט המחוזי דחה את המסקנה הזו.

השופט אברהם אברהם קבע כי עצם העובדה שהרוכשת בחרה שלא להיאבק על אכיפת ההסכם, אלא לחפש במהירות פתרון מגורים חלופי, אינה מלמדת כי ויתרה על זכויותיה או הסכימה להפרת ההסכם.

פסק הדין הדגיש כי לפי חוק החוזים (תרופות), צד שנפגע מהפרת חוזה רשאי לבחור בין אכיפת ההסכם לבין ביטולו, ובשני המקרים הוא עדיין יכול לתבוע פיצויים.

במילים אחרות, העובדה שהרוכשת לא דרשה לאכוף את העסקה אינה שוללת ממנה את הזכות לפיצוי בגין ההפרה.

השופט אף העיר כי מבחינה משפטית כלל לא מדובר ב“ביטול” מצד המוכר, אלא פשוט בהודעה חד צדדית שלפיה אינו מתכוון לקיים את ההסכם, כלומר הפרה יסודית של החוזה.

עוד נדחתה טענת המוכר שלפיה הדיווח לרשויות המס על “ביטול בהסכמה” מלמד כי הרוכשת הסכימה לסיום העסקה. בית המשפט קבע כי הדיווח נועד בעיקר למנוע חיובי מס, וכי גם באותו דיווח עצמו צוין שהמוכר הוא שהודיע חד צדדית על ביטול העסקה.

ביחס לעורכת הדין, בית המשפט הותיר על כנה את קביעת בית משפט השלום שלפיה התרשלה בניהול כספי הנאמנות כאשר משכה מהם כספים עבור שכר טרחה ודמי תיווך, למרות שכבר ידעה שקיימת בעיה עם השלמת העסקה. עם זאת נקבע כי מעבר להשבת הכספים שנוכו, לא הוכח נזק נוסף המצדיק פיצוי נוסף נגדה.

הכרעה משפטית

בית המשפט המחוזי קיבל את הערעור נגד עיזבון המנוח וקבע כי הרוכשת זכאית לפיצויים המוסכמים שנקבעו בהסכם המכר.

בהתאם לכך חויבו העיזבון והיורשים לשלם לרוכשת את הפיצויים המוסכמים בסך 92 אלף ₪, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית, וכן הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסך 20,000 ₪.

מנגד, הערעור נגד עורכת הדין נדחה, ופסק הדין שניתן נגדה בבית משפט השלום נותר על כנו.

שורה תחתונה

צד שנפגע מהפרת חוזה אינו חייב “להילחם” על קיום העסקה כדי לשמור על זכותו לפיצויים. לפיכך, החזרת כספי מקדמה והודעה על ביטול העסקה למיסים אינם מהווים "השלמה עם הביטול" ושלילת הזכאות לפיצויים.

חוק החוזים מאפשר לנפגע מהפרת חוזה לבחור בין ביטול החוזה ובין אכיפתו, והבחירה של הרוכשת שלא לאכוף את החוזה על מנת למצוא דירה אחרת היא מובנת, במיוחד כאשר מדובר במצוקה אמיתית.

המסר שעולה מפסק הדין הוא שרוכש שנפגע לא חייב להיגרר להליכי אכיפה משפטיים ארוכים על מנת להיות זכאי לפיצויים בגין ביטול ההסכם.