היזם קרס ופרויקט התמ"א 38 בוטל, רוכשי הדירות "על הנייר" דרשו את הכסף ששילמו בתמורה למחיקת הערות האזהרה ; התביעה התקבלה באופן חלקי בלבד
- 21 במאי
- זמן קריאה 3 דקות
מספר הליך: ת״א 70160-01-25
בית המשפט: מחוזי באר שבע
ניתן ביום: 17.5.2026
גורם שיפוטי: כב׳ השופט גיל דניאל
עובדות המקרה
בעלי דירות בבניין באשדוד התקשרו בשנת 2012 עם חברת “ישפה התחדשות עירונית” בהסכם תמ״א 38/1, שבמסגרתו התחייבה החברה לבצע עבודות חיזוק, שיפוץ והרחבת הדירות, ובתמורה קיבלה זכויות לבניית ומכירת דירות נוספות בבניין.
בהמשך מכרה החברה דירות “על הנייר” לרוכשים שונים, עוד לפני שהוצא היתר בנייה, וגבתה מהם כספים תוך רישום הערות אזהרה לטובתם על זכויות בעלי הדירות בבניין.
אלא שהפרויקט לא התקדם. במשך יותר מעשר שנים לא הצליחה החברה להוציא היתר בנייה, ובשל כך קבע בית המשפט בהליך קודם כי החברה הפרה את הסכם התמ״א הפרה יסודית, וההסכם בוטל.
לאחר ביטול ההסכם פנו בעלי הדירות לרוכשי הדירות בדרישה למחוק את הערות האזהרה שנרשמו לטובתם, בטענה שהן מבוססות על הסכם שבוטל.
חלק מהרוכשים הסכימו להגיע להסדרים, אולם בני זוג שרכשו דירה מהחברה תמורת 1.4 מיליון ₪, ושילמו בפועל 340 אלף ₪, סירבו למחוק את הערת האזהרה אלא אם יקבלו בחזרה את מלוא כספם.
מנגד טענו בעלי הדירות כי הם עצמם מעולם לא קיבלו את הכספים ששולמו ליזם, וכי הרוכשים צריכים להפנות את דרישותיהם לחברת היזמות שקרסה או לגורמים שפעלו מטעמה. עוד נטען כי כל עוד הערות האזהרה רשומות, בעלי הדירות אינם יכולים להתקשר עם יזם חלופי ולהוציא את הפרויקט לפועל, מצב שהותיר את הדיירים, חלקם מבוגרים וללא ממ״דים, במצוקה ממשית בתקופת המלחמה.
דיון משפטי
בית המשפט פתח בבחינת השאלה האם עצם ביטול הסכם התמ״א מבטל אוטומטית גם את הערות האזהרה שנרשמו לטובת רוכשי הדירות.
השופט גיל דניאל קבע כי במקרה הזה הערות האזהרה נרשמו ישירות על זכויות בעלי הדירות במקרקעין, ולא רק על זכויות היזם. לכן, נוצר קשר משפטי ישיר בין בעלי הדירות לבין הרוכשים, והערות האזהרה לא “נעלמות” אוטומטית עם קריסת היזם וביטול ההסכם מולו.
בהקשר זה הפנה בית המשפט לפסיקה קודמת של בית המשפט העליון בעניין עסקאות קומבינציה ותמ״א 38, שלפיה ביטול ההסכם מול היזם אינו מוחק אוטומטית זכויות של רוכשי דירות שפעלו בתום לב ונרשמה לטובתם הערת אזהרה כדין.
אלא שבכך לא הסתיים הדיון.
המחלוקת המרכזית הייתה האם הרוכשים זכאים לדרוש את מלוא 340 אלף השקלים ששילמו ליזם כתנאי למחיקת הערת האזהרה.
בית המשפט קבע כי לפי חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 והתקנות שהותקנו מכוחו, כאשר הבטוחה שניתנת לרוכש היא הערת אזהרה בלבד, ולא ערבות בנקאית, היזם אינו רשאי לגבות מעבר ל-7% ממחיר הדירה לפני תחילת הבנייה וקבלת היתר.
במקרה זה, מחיר הדירה עמד על 1.4 מיליון ₪, ולכן הסכום שהיזם היה רשאי לגבות כחוק עמד על 98 אלף ₪ בלבד. יתרת הכספים נגבתה בניגוד להוראות הקוגנטיות [שלא ניתן להתנות עליהן] של חוק המכר.
פסק הדין הדגיש כי בעלי הקרקע אמנם נוטלים על עצמם סיכון מסוים כאשר הם מאפשרים רישום הערות אזהרה לטובת רוכשי דירות, אך הסיכון הזה מוגבל רק לסכומים שהחוק מאפשר ליזם לגבות. אחרת, בעלי הדירות עלולים למצוא עצמם “שבויים” של פרויקט כושל וללא אפשרות להתקשר עם יזם חדש.
הכרעה משפטית
בית המשפט קיבל את התביעה בחלקה.
נקבע כי הערת האזהרה של הרוכשים תימחק, אך זאת רק לאחר שבעלי הדירות ישלמו להם 98 אלף ₪, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית, כלומר הסכום שהיזם היה רשאי לגבות כחוק לפי חוק המכר והתקנות.
הרוכשים חויבו בהוצאות משפט בסך של 10,000 ₪.
שורה תחתונה
פסק הדין עוסק בהתנגשות הלא פשוטה שבין בעלי דירות שנפגעו מקריסת פרויקט תמ״א 38 לבין רוכשי דירות ששילמו כסף ליזם שקרס.
בית המשפט הכיר בכך שרוכשי הדירות זכאים להגנה, אך קבע גבול ברור: כאשר יזם גובה כספים בניגוד לחוק המכר, בעלי הקרקע אינם חייבים לצפות ולספוג את מלוא הנזק.
המסר המרכזי מפסק הדין הוא שהערת אזהרה אמנם מעניקה לרוכשי דירות הגנה משמעותית, אך ההגנה הזו מוגבלת למסגרת שהחוק עצמו מתיר.
