בית המשפט העליון ביטל את הכרעת המחוזי וקבע: ביטול הסכם המכר על רקע איחור של מספר ימים בתשלום נעשה בחוסר תום לב

מספר הליך: ע״א 6275/23

בית המשפט: בית המשפט העליון

ניתן ביום: 14.4.2026

גורם שיפוטי: כב׳ השופט עופר גרוסקופף, כב׳ השופט אלכס שטיין וכב׳ השופטת גילה כנפי-שטייניץ

עובדות המקרה

בשנת 2020 התקשרו בני זוג (המערערים) בהסכם לרכישת בית מגורים באפרת תמורת כ־3.62 מיליון ₪.

לפי ההסכם, יתרת התמורה הייתה אמורה להשתלם בתוך עשרה ימי עסקים ממועד המצאת טופס 4, כאשר הצדדים קבעו במפורש כי התחייבות הנוגעת למועדי התשלום היא “התחייבות יסודית”. עוד נקבע כי איחור של עד שבעה ימים לא ייחשב להפרה.

בפועל, טופס 4 התקבל באיחור של יותר משלושה חודשים מהמועד שנקבע בהסכם, ורק באוקטובר 2021 נשלח לרוכשים.

לאחר קבלת הטופס פנו הרוכשים לבנק לצורך קבלת משכנתא, אולם יתרת התמורה לא שולמה עד לתום התקופה החוזית וארכת החסד.

שלושה ימים בלבד לאחר תום ארכת החסד שלח המוכר הודעת ביטול להסכם.

בתגובה טענו הרוכשים כי העיכוב בתשלום נבע מהצורך לחדש את הליך המשכנתא בעקבות חלוף הזמן הרב מאז כריתת ההסכם, וכי המוכר עצמו הוא שהפר קודם לכן את ההסכם בכך שהתעכב בקבלת טופס 4.

לטענתם, במקום למהר לבטל את ההסכם, היה על המוכר לתת להם ארכה קצרה נוספת לצורך השלמת התשלום.

בית המשפט המחוזי במסגרת הליך תא (י-ם) 52881-11-21 קיבל את התביעה, פסק דמי שכירות והורה לרוכשים לפנות את הבית מושא הסכסוך. כמו כן נפסק הוצאות משפט כנגד הרוכשים.

דיון משפטי

המחלוקת המרכזית עסקה בשאלה האם אי תשלום יתרת התמורה במועד אכן הקנה למוכר זכות לבטל את ההסכם באופן מיידי, ללא מתן ארכה נוספת.

בית המשפט העליון קבע כי מבחינה חוזית, אי תשלום יתרת התמורה אכן מהווה “הפרה יסודית מוסכמת”.

השופט גרוסקופף הדגיש כי כאשר צדדים מגדירים בהסכם התחייבות כ”התחייבות יסודית”, המשמעות היא שהפרתה תיחשב להפרה יסודית, גם אם ההסכם אינו משתמש במפורש במונח “הפרה יסודית”.

עוד נקבע כי בתי המשפט צריכים לכבד את חופש החוזים ואת רצון הצדדים לקבוע אילו התחייבויות הן מהותיות עבורם.

אלא שבכך לא הסתיים הדיון.

בית המשפט הדגיש כי גם כאשר קיימת זכות חוזית לבטל הסכם בשל הפרה יסודית, הפעלת הזכות כפופה לעקרון תום הלב המעוגן בסעיף 39 לחוק החוזים.

בהקשר זה נקבע כי בנסיבות המקרה המוכר פעל בדווקנות ובחוסר תום לב כאשר מיהר לבטל את ההסכם ימים ספורים בלבד לאחר חלוף המועד האחרון לתשלום, מבלי שנתן לרוכשים ארכה סבירה נוספת.

בית המשפט נתן משקל לכך שהמוכר עצמו איחר במשך חודשים בקבלת טופס 4, באופן שיצר אי־ודאות ביחס ליישום ההסכם והצריך את הרוכשים לפתוח מחדש את הליך קבלת המשכנתא.

עוד הודגש כי הרוכשים לא ניסו להתחמק מהעסקה, אלא פעלו להשגת מימון, ניהלו מגעים להשלמת העסקה ואף היו זקוקים לפרק זמן קצר נוסף בלבד לצורך ביצוע התשלום.

בית המשפט עמד על כך שחוסר תום לב אינו מחייב בהכרח פעולה “אקטיבית” פסולה, כגון תרמית או הכשלה מכוונת. לעיתים גם עמידה דווקנית ונוקשה על זכות חוזית, בנסיבות מסוימות, עשויה להיחשב כהפעלת זכות בחוסר תום לב.

הכרעה משפטית

בית המשפט העליון קיבל את הערעור וקבע כי הודעת הביטול נשלחה שלא כדין.

נקבע כי למרות שהרוכשים הפרו את ההסכם הפרה יסודית, היה על המוכר לתת להם ארכה סבירה נוספת לפני ביטול ההסכם.

בהתאם לכך נקבע בוטלה הכרעת המחוזי ונקבע שההסכם בוטל שלא כדין, בוטלו חיובי ההוצאות שנפסקו נגד הרוכשים בבית המשפט המחוזי והמוכר חויב לשלם לרוכשים הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסך כולל של 50 אלף ₪.

שורה תחתונה

אנו למדים מפסק הדין שגם כאשר צד מפר את ההסכם הפרה יסודית, בית המשפט עשוי לשלול את זכות הביטול אם יתברר שהצד השני מיהר להפעיל אותה באופן נוקשה, בלתי מידתי ותוך התעלמות מהנסיבות שיצר בעצמו. גם כאשר לצד מסוים יש זכות מפורשת הנובעת מחוזה, הפעלתה עדיין כפופה לעקרון תום הלב, בוודאי מקום שאותו צד לא היה חף מטעויות גם הוא, בלשון המעטה.

בשולי הדברים, דומה כי כל הסכסוך לעיל יכול היה להימנע אם הסכם המכר היה מנוסח כראוי. בהסכם בין הצדדים הוסכם כי במקרה של עיכוב בקבלת טופס 4 (אישור שהבניין מוכן לאכלוס) התשלום יועבר 10 ימי עסקים לאחר המצאת טופס 4. כל מי שאי פעם נטל משכנתא יודע בישראל ש-10 ימי עסקים אינם מספיקים לצלוח את התהלי מרובה הגורמים והבירוקרטיה, אפילו אם נוסיף שבעה ימי חסד. לכן, בניסוח הסכמי מכר ראוי להתעקש על מרווח זמן הולם לנטילת משכנתא על ידי הרוכשים.