הקונה שילם למוכר קשיש ב-״קושאנים טורקיים״ חסרי ערך עבור מקרקעין באילת — ואז מכר אותם לצד ג׳; בית המשפט ביטל את שתי העסקאות. ומה הקשר ל-8200 ולמוסד?
- 16 במאי
- זמן קריאה 3 דקות
מספר הליך: ת״א 15216-09-22
בית המשפט: מחוזי בבאר שבע
ניתן ביום: 13.5.2026
גורם שיפוטי: כב׳ השופטת גאולה לוין
עובדות המקרה
התובע, שהיה בעל מקרקעין שעליו בנויות מספר חנויות באילת, חתם בשנת 2019, עת היה בן 86, על הסכם למכירת הנכס לנתבע.בניגוד לעסקת מקרקעין רגילה, התמורה לא הייתה בכסף — אלא בהתחייבות להעביר זכויות בקרקעות בהרצליה, גלילות ואלעד באמצעות "קושאנים טורקיים", מסמכי בעלות מהתקופה העות׳מאנית.
הצדדים חתמו תחילה על מסמך קצר בכתב יד, ובהמשך נחתם הסכם נוסף שלפיו התמורה עבור הנכס עומדת על 931 אלף שקל שישולמו בהמחאות או בהעברות בנקאיות. בפועל, מדובר היה בחוזה למראית עין והתמורה בעבור הממכר מעולם לא שולמה בכסף.
כעבור כשנה וחצי מכר הנתבע את המקרקעין באילת לחברת נדל״ן אחרת בכ-1.24 מיליון שקל. בעקבות זאת הגישו התובעים תביעה לביטול העסקאות, בטענה כי מדובר בהסכם שנחתם בתרמית, הטעיה ועושק וכן בשל העדר מסוימות בהסכם.
דיון משפטי
בית המשפט בחן האם ההסכם המקורי עומד בדרישות הבסיסיות של עסקת מקרקעין, ובפרט האם הזכויות שהועברו כתמורה מקיימות את דרישת המסוימות כמצוות סעיף 2 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973. דרישת המסוימות היא הדרישה שההסכם יהיה מספיק ברור ומפורט כדי שאפשר יהיה להבין בדיוק על מה הצדדים הסכימו.
אחת מהנקודות המעניינות בפסק הדין הייתה הקושי לזהות בכלל את הקרקעות שלכאורה הועברו במסגרת העסקה. במהלך הדיון עלה כי חלק מהשטחים שלגביהם נטענו הזכויות נמצאים כיום במתחמי מדינה שעליהם בנויים בסיס יחידת 8200, בסיס המוסד, קניון "סינמה סיטי" וחניון "ביג". באשר לקרקע באלעד, צוין כי מדובר בשטח שהוכרז כשמורת טבע.
השופטת קבעה כי ההסכם לא כלל פירוט מספק של הקושאנים, לא צורפו מסמכים שמוכיחים בעלות או "שרשור זכויות", ולא ניתן היה אפילו לזהות באופן ברור את הקרקעות שלכאורה נמכרו. יתרה מכך, בית המשפט קבע כי ככל שהכוונה הייתה להעביר לתובע את הקושאנים לגבי גלילות, הרי שפסק הדין שניתן ב-2017 (שנה וחצי לפני מכירת המקרקעין באילת) בעניין ת"א (ת"א) 57771-05-12 דחה לחלוטין את טענות הטוענים לזכויות בקרקע בשל קושאנים טורקיים, בשל התיישנות.
בנוסף בחן בית המשפט את ההסכם השני בין הצדדים, זה שבו נכתב כי התמורה היא 931 אלף שקל, וקבע כי מדובר ב-״חוזה למראית עין״ לפי סעיף 13 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, אשר בטל לפי הוראות החוק. נקבע כי הצדדים לא נהגו לפי ההסכם, לא התכוונו שהתמורה הכספית תשולם בפועל וכי ההסכם נועד בעיקר לצורך הצגת מצג כלפי רשויות המס.
בית המשפט בחן גם את זכויות חברת הנדל״ן שרכשה בהמשך את הנכס, וקבע כי היא אינה נהנית מהגנת "תקנת השוק" הקבועה בסעיף 10 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, בין היתר משום שהעסקה לא הושלמה ברישום ומשום שהתנהלות העסקה הייתה חריגה והייתה צריכה לעורר סימני שאלה. בין היתר, נקבע שהעובדה שהחברה העבירה תשלומים לפני רישום הערת אזהרה לטובתה חרף הוראות ההסכם, דבר אשר מעלה תהיות בקשר לעסקה.
הכרעה משפטית
בית המשפט קיבל את התביעה והורה על ביטול שני ההסכמים שנחתמו בין הצדדים.נקבע כי העסקה המקורית בטלה בשל היעדר מסוימות והיעדר תמורה ממשית, ואילו ההסכם השני בטל משום שהיה הסכם למראית עין.
עוד נקבע כי הזכויות בנכס יוחזרו לתובע, וכי המשכון שנרשם במסגרת העסקה יבוטל.בנוסף חויבו הנתבעים לשלם לתובעים הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסך כולל של 50 אלף שקל.
שורה תחתונה
גם בעסקאות "לא שגרתיות" בהן התמורה אינה בכסף, בית המשפט לא יוותר על דרישת המסוימות, כלומר הוכחה בצורה משכנעת מה בדיוק נמכר, אילו זכויות הועברו, והאם התקבלה תמורה ממשית בגין ההסכם.כשעסקת מקרקעין מבוססת על זכויות עמומות, מסמכים חלקיים או מצג שאינו משקף את ההסכמה האמיתית, גדל הסיכון לביטול העסקה. בשולי הדברים, ניתן לשער כי עובדת הגיל המתקדם של התובע בעת ביצוע העסקה (86) וכן העובדה כי הנתבע הסתיר מהתובע הליכים משפטיים רלוונטיים סביב המקרקעין, היו בעלי משקל מסוים בפסק הדין.
בנוסף, מעניין לראות כיצד בית המשפט סירב להעניק לחברת סער, צד ג' שאליו נמכרו המקרקעין באילת על ידי הנתבע, את הגנת תקנת השוק מכוח סעיף 10 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969. אשר קובע כך:
"מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום לב על הרישום, יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון"
במקרה כאן, בית המשפט קבע כי החברה לא תהנה מהגנת תקנת השוק משני טעמים: ראשית, העסקה לא הושלמה אלא שנרשמה הערת אזהרה, ואין בכך מספיק כדי לזכות את הרוכש בהגנת הסעיף. שנית, לא ניתן לומר שהחברה נהגה בתום לב, כאשר העבירה חלק מהתמורה בעבור הממכר זמן קצר מאוד לאחר החתימה על ההסכם, עוד לפני שנרשמה הערת אזהרה לטובת החברה וביש, בניגוד להוראות ההסכם.
